Slopen en daarna nieuwbouwen op hetzelfde erf

Een oude woning of een leegstaande schuur weghalen om er iets nieuws neer te zetten, is het werk waarbij de volgorde meer kost of oplevert dan de prijs per post. Wie eerst sloopt en daarna aanvraagt, staat soms jaren met een leeg erf. Wie het omdraait, kan de sloop en de bouw op elkaar laten aansluiten. Hieronder staat de volgorde die wij aanhouden en wat er in Drenthe bij komt kijken.

6 minuten lezen

De vergunning voor het nieuwe gaat voor de sloop van het oude

Zolang het oude pand staat, heeft u een bouwwerk met rechten. Is het weg en blijkt de nieuwbouw niet te passen in het omgevingsplan, dan staat u met een kavel waarop minder mag dan er stond. Dat is geen theoretisch risico: bij een voormalige agrarische opstal in het buitengebied van Zuidwolde of Havelte is de bestemming vaak het punt waarop het plan verandert.

Wij beginnen daarom niet aan een sloop voor nieuwbouw voordat de vergunning voor het nieuwe er ligt, of ten minste het principebesluit van de gemeente. Dat is niet uit voorzichtigheid: het is de enige volgorde waarin u de oude rechten houdt tot het moment dat de nieuwe vastliggen. Wat wel vooruit kan, is de sloopmelding en het onderzoek, want die lopen naast de aanvraag en niet erna.

De aansluitingen bepalen de datum van de kraan

Zodra de richting vastligt, zetten wij de aanvragen bij de netbeheerder in gang voor het verwijderen van gas, elektra en water. Dat is bij nieuwbouw op hetzelfde erf extra belangrijk, want vaak wordt op dezelfde plek later een nieuwe aansluiting gevraagd. Dat zijn twee aparte trajecten en ze vallen niet samen, ook niet als het om dezelfde meterkast gaat. De nieuwe aansluiting vraagt uw aannemer later zelf aan, op het moment dat de plek van de nieuwe meterkast vastligt.

Onze post voor het verwijderen van de aansluitingen is €350 tot €1.200 exclusief btw. Wat de netbeheerder zelf rekent en hoelang hij nodig heeft, loopt buiten ons om. Reken op weken, niet op dagen, en zet die aanvraag dus eerder dan de sloopdatum. Dit is de post waarop een sloopplanning in dit werkgebied het vaakst schuift.

Hoeveel er onder de grond weg moet

Hier zit het grootste prijsverschil tussen een sloop en een sloop voor nieuwbouw. Komt er niets op de plek, dan kan een fundering blijven zitten. Komt er een woning op, dan moet alles eruit wat onder de nieuwe voetafdruk valt: de fundering, de poeren, een kelder en de betonvloer. Bij ons is dat €2.400 tot €9.500 exclusief btw voor fundering en kelder, en €55 tot €95 per vierkante meter voor een betonvloer in een bijgebouw.

Wat buiten de nieuwe voetafdruk valt, kan vaak blijven. Dat is geld dat u bespaart door de nieuwe plattegrond vóór de sloop op de oude in te tekenen. Wij vragen daarom bij een opname naar de situatietekening van de nieuwbouw, ook als die nog niet definitief is. Een strook oude fundering onder de nieuwe tuin is geen probleem; dezelfde strook onder een nieuwe dragende wand is dat wel. Wij leggen die twee plattegronden over elkaar en zetten op het terrein uit wat werkelijk weg moet.

De grond kan pas worden onderzocht als het pand weg is

Een sondering voor de nieuwe fundering moet op de plek van die fundering gebeuren, en die plek zit onder het oude pand. Dat betekent dat er na onze sloop nog een stap komt voordat de aannemer kan beginnen. Op de Hondsrug, in Gieten, Borger en Zuidlaren, is dat vaak een formaliteit: zand dat goed draagt en voorspelbaar is.

In Klazienaveen, Emmer-Compascuum en de oudere delen van Hoogeveen is het dat niet. Daar ligt dalgrond op restveen en zakt de bodem nog, en dan bepaalt de sondering of de nieuwe woning op staal kan of op palen moet. Dat is een beslissing met een prijs van tienduizenden euro's, en zij wordt genomen op grond van wat er na onze sloop uit de bodem komt. Wij houden daar in de planning rekening mee en leveren het terrein zo op dat een sondeerwagen erop kan komen.

Wat er van het oude pand op het erf kan blijven

Steenachtig puin wordt bij de breker vermalen tot granulaat, en dat granulaat is een prima funderingslaag onder een oprit, een pad of een werkvloer. Bij een woning op een ruim erf in Zuidwolde of Havelte is dat een reële optie: het puin gaat eruit, wordt gebroken en komt terug als de onderlaag van de nieuwe oprit. Dat scheelt afvoerritten en aanvoer van zand, en het staat bij ons als eigen regel op de offerte.

Het kan niet altijd. Het puin moet schoon zijn, dus zonder gips, hout of isolatie, en dat vraagt dat wij het pand eerst met de hand strippen. Zit er asbest in het pand, dan komt granulaat uit dat pand helemaal niet in aanmerking. En er moet ruimte zijn om een partij puin tijdelijk op het erf te houden, wat in een kern niet kan en op een erf meestal wel.

Hoe wij bouwrijp opleveren

Wij leveren het terrein vlak, puinvrij en berijdbaar op, aangevuld met zand en verdicht in lagen, op de hoogte die in de opdracht staat. Aanvullen en egaliseren van het perceel is €8 tot €18 per vierkante meter exclusief btw. Die hoogte spreken wij af met u en met de aannemer, want hij bepaalt hoeveel grond de volgende partij nog moet aanvoeren of afvoeren.

Wat wij niet doen: een bouwweg aanleggen, een bouwput graven of de fundering voor het nieuwe werk zetten. Dat is het werk van de aannemer. Wat wij wel doen, is de toegang zo achterlaten dat zwaar bouwverkeer erop kan, en dat is in Havelte en Beilen met hun smalle en soms onverharde toegangswegen geen vanzelfsprekendheid. Wij leggen de staat waarin wij opleveren vast met foto's en maten, zodat er geen discussie ontstaat over wat de volgende partij aantrof.

Wat huis slopen kost

De bandbreedte voor deze dienst, exclusief btw per m³, afgezet tegen de duurste dienst in dezelfde eenheid.